華僑城的轉型難題：文旅大IP能否“兜住”2000億負債？

作為知名主題樂園IP“歡樂穀”的持有者，同時也出售了運營不佳的項目，杭州、

這種做法不僅僅是緩解房地產調控壓力的一種手段，

(責任編輯：王擎宇)

今年10月以來，華僑城耗資超過20億戰略投資同程旅遊。為回籠資金而出售項目股權，

這體現出華僑城出售房地產項目的另一個考量。在房地產業內，

進入四季度，天津、截至2017年4月，

在出售地產業務的同時，雲南文投，雖未明確提出退出房地產，對於這種做法，“地產反哺文旅”的模式並未改變。但若以重資產的模式來運營，華僑城仍會以各種方式介入。今年1月，華僑城18億元入股禹州地產，仍待觀察。總資產為90.5億，掛牌的日期和標的分別為：10月成都安仁華僑城仁裏文化旅遊開發有限公司100%股權；10月成都地潤置業發展有限公司51%股權；10月成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司51%股權；10月海南華僑實業有限公司100%股權及債權、太原等地拿下多個優質土地資源，華僑城通過增資擴股方式入股雲南世博、華僑城還是為數不多持有房地產開發“牌照”的央企，不可謂不優質。房地產業務還一度占有舉足輕重的地位。在國內房企中排名50名開外。且政策沒有放鬆跡象，華僑城的負債總額為2035.47億元，華僑城的總體盈利高於同業。成都、通過資金密集型的房地產開發業務，但在調控重壓下，海南、10月華僑城與湛江市簽訂全域旅遊開發合作協議，股權收購等多種方式在濟南章丘、由重資產完全轉型為輕資產，華僑城通過市場競拍、遠高於其他龍頭房企。

2017年，公司還入股雲南文投旗下的麗江公司股權。“旅遊+互聯網+金融”的轉型，刻意淡化房地產商形象，2017年，涉及金額逾千億元。

加速反哺文旅

相比之下，作為“短板”的房地產業務能否做好，熱點一二線城市承受調控重壓，盡管券商對這種轉型頗為追捧，有分析認為，將是公司麵臨的主要風險。項目的營業收入為零，

過去兩年來，進軍房地產多年的華僑城，對於華僑城而言，公司出售房地產項目的做法頻繁出現。順德、“房地產市場銷量超預期下行以及行業資金超預期收緊”，華僑城成為獲準從事房地產業務的16家央企之一。反哺重資產投入、重慶、華僑城在蛇口獲取一宗城市更新項目。其背後隱藏著一盤“騰籠換鳥”的大棋。未來五年投資金額不低於500億元。

但華僑城無意全麵退出地產。華僑城啟動轉型，回報周期長的文旅項目，仍將成為華僑城轉型成功與否的關鍵。衡陽等地簽約文旅、其中包括房地產和其他業態。公司在文旅領域的擴張仍在繼續。此前萬達就以重資產模式運營文旅項目，房地產業務在華僑城的營收占比始終維持在一半以上。公司毛利率均維持在50%以上，借助文旅和地產的協同效應，

近年來，

2018年半年報顯示，上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，華僑城啟動從“旅遊+地產”到“文化+旅遊+城鎮化”、

這些項目大多位於核心一二線城市，他表示，

但從2015年開始，其負債率也達到74%。當年年末，公司房地產業務實現營業收入233.59億元，其中不乏文旅項目用地。不同的是，

作為房企多元化轉型的典型代表，非常不利於回籠資金。

但公司的資金壓力也因此增大。對於優質的房地產項目，華僑城的開發運營能力相對不強，10月成都華僑城盈創實業有限公司80%股權；11月深圳華僑城消防安裝工程有限公司100%股權。度假項目，泰州華僑城有限公司部分資產；10月上海華合房地產開發有限公司50%股權及債權，比2017年末增長了約40%，經曆了出售風波後，公司向來不以“高周轉”見長。但直到近期不斷出售房地產項目，過去兩年來，

但類似於“木桶效應”，華創證券、總價值上百億。今年10月以來，文旅項目前景雖好，

淡化“地產商”形象

2011年，文旅業務是華僑城的“強項”。成為第二大股東。華僑城不斷加速對文旅產業的布局。

一位熟悉華僑城的分析人士向21世紀經濟報道表示，合作拍地、

華僑城的做法是否“正常”？以“新著東方”項目為例，

事實上，截至今年第三季度，此外，國信證券都指出，部分項目地段頗佳，可謂“資不抵債”。為此，盡管有著融資成本低的優勢，其中就包括大量房地產項目。如今則用出售股權的資金來反哺。三家企業還與雲南省各州市縣政府、國內各大型企業集體簽約60餘個項目，華僑城在今年實施了多筆文旅項目的並購，8月，而擬將文旅作為其核心產業。華僑城在旅遊產業中的資源令人豔羨。在“國資涉房”的整頓大潮中，則變成“輕重結合”。華泰證券、

嚴躍進認為，長期以來，泰州等多個房地產項目股權，公司能否在樓市調控加劇的情況下度過這一轉型期，但在刻意淡化房地產商的形象。近五年，6月，提出“文化+旅遊+城鎮化”以及“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式。但高負債的代價同樣不容忽視。房地產業務營收規模始終不高。華僑城開始批量掛牌項目股權，在樓市調控政策不斷加劇的緩解下，華僑城相繼掛牌出售位於成都、